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　　吳天海的另一個(gè)習(xí)慣是走路快，“男士、女士都跟不上我，別人經(jīng)常要小跑著跟上我�！眳翘旌７Q，“這反映了我對(duì)效率的要求。”而吳天海對(duì)效率的要求，也恰是九龍倉(cāng)對(duì)速度和效率的要求。

　　2007年，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的投資額不到集團(tuán)總資產(chǎn)的5%，當(dāng)年卻高調(diào)宣布“5年后內(nèi)地資產(chǎn)要占到集團(tuán)資產(chǎn)的50%”，截至2012年底，其內(nèi)地投資額已經(jīng)占到集團(tuán)資產(chǎn)的40%，“內(nèi)地投資額超過(guò)1000億元，主要是同一個(gè)時(shí)期，香港的地產(chǎn)增值很快，如果香港不增值，我們50%的目標(biāo)是達(dá)到了�！眳翘旌７Q。

　　1月14日，九龍倉(cāng)在中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目、總投資160億元的成都國(guó)際金融中心購(gòu)物中心將開業(yè)，這標(biāo)志著繼時(shí)代廣場(chǎng)后，九龍倉(cāng)將總體量60萬(wàn)平方米的香港海港城復(fù)制到內(nèi)地。

　　6年磨一劍
　　
　　2007年9月，九龍倉(cāng)以單價(jià)8800萬(wàn)元／畝、總價(jià)72.4億元的天價(jià)，擊敗信和、華潤(rùn)、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地產(chǎn)大鱷，奪得成都市最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業(yè)地王。

　　繁華的春熙路片區(qū)，以往出讓地價(jià)最高約為每畝2005萬(wàn)元。政府對(duì)這幅土地?cái)M訂的開發(fā)條件相當(dāng)苛刻，“得主必須在8個(gè)月內(nèi)動(dòng)工，3年半內(nèi)竣工并投入使用”，但這并沒(méi)有讓地產(chǎn)巨頭放慢競(jìng)拍舉牌的速度。

　　“政府都很驚訝，怎么能拍那么多。”九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理侯迅向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露。拿地后，九龍倉(cāng)加緊開工建設(shè)，然而直到6年后的今天，這一總體量76萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體才姍姍面市。

　　“期間，我們挖到了一些文物古跡，所以我們要花一點(diǎn)時(shí)間把它規(guī)劃好，跟文物局商量一下，怎么樣把它保護(hù)起來(lái)，調(diào)整一些規(guī)劃，再加上2008年成都地震了�！焙钛溉绱私忉屧擁�(xiàng)目沒(méi)有在約定的3年半內(nèi)竣工投入使用的原因，“地下室挖5層，要安全。”

　　成都市文物考古研究院副院長(zhǎng)江章華向媒體透露，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)了唐宋時(shí)期的街坊遺址，導(dǎo)致國(guó)際金融中心的建設(shè)至少推遲一年半�！拔覀冇貌Ａ�路面覆蓋在這些唐宋的馬道和水利工程上，做成一個(gè)1734平方米大的古跡廣場(chǎng)，可以和市民有一個(gè)互動(dòng)，花了幾千萬(wàn)�！焙钛附榻B。

　　成都國(guó)際金融中心由一座21萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、兩棟總體量26萬(wàn)平方米的寫字樓、一棟7萬(wàn)平方米的公寓和一間4萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店組成，停車位1700個(gè)。除即將開業(yè)的購(gòu)物中心外，預(yù)計(jì)寫字樓、酒店和公寓也將于今年內(nèi)開業(yè)。

　　在拿地伊始，九龍倉(cāng)便啟動(dòng)招商，目前出租率達(dá)到95%，“將近90個(gè)品牌是第一次去成都或者西南�！焙钛阜Q。

　　“我們主要是以fashion為主，吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior&Dior Homme等國(guó)際一線品牌入駐�！焙钛附榻B，“服裝類大概會(huì)占到70%左右，我們可以說(shuō)自己是一個(gè)fashion town，因?yàn)樵跁r(shí)尚服裝這方面比起其他購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，我們最齊了。”

　　九龍倉(cāng)并沒(méi)有像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樣“去服飾化”，也沒(méi)有遵循內(nèi)地購(gòu)物中心“5：3：2”的業(yè)態(tài)黃金分配比例，侯迅介紹：“成都國(guó)際金融中心的業(yè)態(tài)比例大概80%是零售，15%是餐飲，5%是娛樂(lè)�！逼渲羞B卡佛百貨租賃面積近8000平方米，Great超市也超過(guò)4000平方米，UA影院也達(dá)3000多平方米，冰悅滑冰場(chǎng)也高達(dá)1900多平方米。

　　“租金其實(shí)和面積沒(méi)有多大的關(guān)系，租金和它的業(yè)態(tài)很有關(guān)系�！焙钛副硎�，“一般情況下，服裝的租金會(huì)相對(duì)高一些，影院、超市的租金相對(duì)偏弱一些，我們租金最高的是1800元/平方米/月�！�

　　成都國(guó)際金融中心購(gòu)物中心一二層有31家橫跨兩層樓的旗艦店，店鋪面積從300-2700平方米不等，三層和四層是連卡佛百貨和鐘表珠寶，五六層以潮流服飾和餐飲娛樂(lè)為主，最大特色是七層的空中花園和雕塑庭院、美術(shù)館等，此外地下一層和二層為兒童業(yè)態(tài)。“入駐率都滿的話，預(yù)計(jì)是每年5個(gè)億的租金�！焙钛阜Q。

　　“我們的理念就是把國(guó)金中心的商城打造成像香港海港城一樣受歡迎的商場(chǎng)�！眳翘旌７Q。2013年風(fēng)靡全國(guó)的大黃鴨熱潮，便是海港城的杰作，此外海港城的業(yè)績(jī)更是讓九龍倉(cāng)引以為傲�！霸谙愀刍�100塊零售，7塊錢是在海港城花的，然后有2塊是在我們時(shí)代廣場(chǎng)花的，加起來(lái)就是9%�！眳翘旌＝榻B。

　　千億布局中國(guó)

　　在2007年拿下成都地王之后，九龍倉(cāng)加速中國(guó)擴(kuò)張步伐，“目標(biāo)是5年后內(nèi)地資產(chǎn)占到集團(tuán)總資產(chǎn)的50%”。

　　吳天海稱：“商業(yè)我們主要選幾個(gè)市中心，每一個(gè)項(xiàng)目都是大的，比方說(shuō)紅星路的項(xiàng)目，規(guī)模跟香港海港城是一樣的�！�

　　九龍倉(cāng)2007年年報(bào)顯示，2007年和2008年初，其便在成都、杭州、蘇州、重慶、南京、常州及無(wú)錫等城市購(gòu)入12幅地塊，土地儲(chǔ)備按投資物業(yè)總樓面面積計(jì)算已經(jīng)達(dá)到9000萬(wàn)平方尺（約1000萬(wàn)平方米）。

　　2009年，九龍倉(cāng)在成都、重慶、杭州及天津等城市拿下6幅優(yōu)質(zhì)地塊，2010年斥資146億元新獲11幅地塊，2011年耗資135億元購(gòu)入11幅地塊，2012年在北京、上海等地花費(fèi)48億元購(gòu)入6幅地塊，土地儲(chǔ)備達(dá)1230萬(wàn)平方米，遍布15個(gè)城市。

　　2013年上半年，九龍倉(cāng)又以23億元的價(jià)格，在上海和寧波拿下總建筑面積20萬(wàn)平方米的2幅地塊，12月又以25.76億元的高價(jià)摘得杭州蕭山地塊。

　　2011年開始，九龍倉(cāng)著手打造位于成都、重慶、長(zhǎng)沙、無(wú)錫和蘇州的5個(gè)國(guó)際金融中心，樓高分別為248米、300米、452米、339米和450米，將于2014年至2016年陸續(xù)落成。

　　“在內(nèi)地的投資額已經(jīng)高達(dá)1000億元，其中成都差不多占到1/4，占整個(gè)集團(tuán)投資額近10%。”吳天海稱。截至目前，九龍倉(cāng)在成都的總投資額近300億元，共有7個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)250萬(wàn)平方米，其中東大街天府時(shí)代廣場(chǎng)、時(shí)代豪庭和時(shí)代尊邸等項(xiàng)目在售。

　　九龍倉(cāng)財(cái)報(bào)顯示，截至2013年6月底，中國(guó)內(nèi)地收入實(shí)現(xiàn)約62億港元，在149億港元的總收入占比約為42%，在內(nèi)地的營(yíng)業(yè)資產(chǎn)達(dá)到1381億港元，占集團(tuán)總資產(chǎn)3690億港元的38%。

　　合作

　　九龍倉(cāng)快速擴(kuò)張的一個(gè)重要方式是與地產(chǎn)大鱷合作。早在2007年，九龍倉(cāng)便聯(lián)手招商地產(chǎn)拿地，曾分別以0.1億、15.1億、24.1億的價(jià)格，分別拿下了蘇州工業(yè)園、佛山魁奇路和南京仙林地塊，三幅地塊雙方各占50%股權(quán)。

　　但是2007年12月，九龍倉(cāng)和招商地產(chǎn)以24億元的高價(jià)，拍得的南京仙林大學(xué)城地王項(xiàng)目，由于雙方遲遲未繳齊土地出讓金，在地塊閑置兩年后，被南京市政府收回，雙方此前交付的2.45億港元競(jìng)買保證金也被沒(méi)收。

　　但這并沒(méi)有阻止雙方的合作步伐。2010年，九龍倉(cāng)偕同招商地產(chǎn)在天津拿下一宗總價(jià)為6.41億元的地塊，雙方仍各占50%的股權(quán)；2012年雙方再次聯(lián)合以23.7億元的價(jià)格拿下北京來(lái)廣營(yíng)地塊，各占50%的股權(quán)。

　　除國(guó)企大鱷招商地產(chǎn)外，九龍倉(cāng)的合作伙伴少不了民企綠城，同樣在2007年，九龍倉(cāng)、綠城和康居房產(chǎn)聯(lián)合體便以34.9億的總價(jià)，拿下杭州望江地塊。2009年上半年，九龍倉(cāng)和綠城通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)互換的方式，退出了該項(xiàng)目。

　　2012年6月，九龍倉(cāng)更是對(duì)陷入困境的綠城施以援手，以53億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城24.4股權(quán)，成為其第二大股東。2013年12月，九龍倉(cāng)以25.76億元總價(jià)、13586元/方的樓面價(jià)，擊敗7家房產(chǎn)大鱷，以69.8%的溢價(jià)率摘得杭州蕭山地塊。隨后，綠城宣布與九龍倉(cāng)訂立框架協(xié)議，二者將按50:50的擁有權(quán)比例共同開發(fā)該土地作為住宅物業(yè)。

　　源于綠城的關(guān)系，融創(chuàng)中國(guó)也與九龍倉(cāng)在上海有一個(gè)合作項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)高管向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露：“九龍倉(cāng)最大的優(yōu)勢(shì)是，從境外拿錢的利息特別低，只有3%左右�！�

　　除直接拿地外，九龍倉(cāng)還進(jìn)行戰(zhàn)略投資，持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)7.02%的股份，董事會(huì)主席吳光正還私人增持龍湖地產(chǎn)314萬(wàn)股份，成為繼吳亞軍之后的第二大股東。

　　2012年底其在中國(guó)的總營(yíng)業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到1220億港元，不包括綠城的總土地儲(chǔ)備已高達(dá)1230萬(wàn)平方米，進(jìn)入中國(guó)15個(gè)城市。

　　九龍倉(cāng)2012年年報(bào)顯示，在其總建筑面值1230萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，有80%是住宅，17%是國(guó)際金融中心，3%是投資物業(yè)。但是由于香港和內(nèi)地所確認(rèn)的住宅銷售均下降，導(dǎo)致九龍倉(cāng)2013年上半年股東應(yīng)占溢利下降27%至172.4億港元，總營(yíng)業(yè)收入按年減少18%至148億港元。

　　除盈利能力下降外，九龍倉(cāng)在中國(guó)的布局也有所局限。截至2012年底，其1230萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，華東占比52%，華西占比34%，華南占比4%，包括華北在內(nèi)的其他區(qū)域僅占10%。

　　北京更是九龍倉(cāng)的“痛”，2009年11月其以逾27億元的價(jià)格，把手中持有的早在2000年便布局的北京首都時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，出售給北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司。如今，其在北京除與招商地產(chǎn)合作的來(lái)廣營(yíng)項(xiàng)目外，并未有其他項(xiàng)目。
　�。ń�(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)  郭海飛 ）

原文鏈接

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